ЗАМКАД

gallery/1435337774_facebook
gallery/1435337799_twitter
gallery/logo

Информационно - развлекательный портал

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ:

Спецпредложение

скидки

иНТЕРЕСНО 

gallery/img_3879л
https://farm9.staticflickr.com/8482/27815194983_bf050699c1_h
gallery/4263cc
https://images.unsplash.com/photo-1522616992987-5219e26a47fd?ixlib=rb-0.3
gallery/img_3994л
gallery/img_3879л
gallery/img_1035л
gallery/img_2287л
gallery/img_2058л
https://farm3.staticflickr.com/2830/33625106572_c4758243c3_h
https://images.unsplash.com/photo-1522198428577-adf2d374b05b?ixlib=rb-0.3

   Все прекрасно знают, как и чем отличается городская недвижимость, а именно квартиры - серия дома, этажность, планировка, квадратные метры, район и близость к метро. А что мы знаем о загородой недвижимости? Это отдельный участок со стоящим на нем домом? Но чем дом отличается от дачи или коттеджа? И что такое дуплекс или таунхаус? Давайте попробуем разобраться....
   Изначально надо разделить загородную недвижимость на два подвида - жилье предназаначенное для круглогодичного проживания и для сезонного, как правило летнего времяпрепровождения. Какие же виды недвижимости к чему относятся:

ВОПЛОЩЕНИЕ МЕЧТЫ В РЕАЛЬНОСТЬ:

Основные виды недвижимости:

   Иметь загородное жильё, мечта многих... Кому то нужно для поездок на выходные, на праздники, и летом в отпуск. Кто то хочет переехать на постоянное проживание. Но в любом случае, выбор и приобретение загородной недвижимости связан с достаточно большим количеством нюансов и вопросов.  На этой странице нашего сайта, мы хотим помочь Вам разобраться в хотя бы в части этих вопросов, что бы наши статьи и советы наших юристов помогли Вам выбрать и преобрести загородное жильё максимально подходящее именно для Вас....

5 основных ошибок, при выборе объекта недвижимости:

 

  Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Тем не менее, есть ряд второстепенных ошибок, которые не менее важно избегать при выборе и приобретении загородной недвижимости. Вот список пяти самых типичных ошибок, который отмечают эксперты по продаже загородной недвижимости:


Первая ошибка: главное - это фасад.

  Не так важно из чего построен дом. Главное - как он построен, считают эксперты. «Очень часто люди приобретают дом за 500т$., за $1 млн., $2 млн., а то и за $5 млн. и не удосуживаются проверить его техническую «начинку». Они считают, что достаточно осмотреть фасад, пройтись по участку, согласиться с планировками и - можно брать. При этом фундамент дома, его конструктив и перекрытия не проверяются вовсе. Так, проверку строения в лучшем случае проводит только каждый третий покупатель».

  Сегодня встречаются дома с довольно низким качеством строительства. Более того, существенная часть всеми любимых кирпичных коттеджей построена с недопустимыми нарушениями. Они приходят в негодность за 5-10 лет. Стоимость проверки технического состояния дома составляет от $500 до $2000. Как правило, она не входит в пакет услуг, предоставляемых риелторским агентством, но профессиональный брокер обязательно порекомендует клиенту обратиться за данной услугой.

Вторая ошибка: устные договоренности.

  Старайтесь допускать как можно меньше устных договоренностей при вхождении в сделку. Договоренности, которые остаются за рамками договора, очень часто не исполняются. «За последнее десятилетие наши граждане стали намного более юридически подкованы, тем не менее, мы привыкли жить «по понятиям» и даже при крупных операциях какую-то часть важных вопросов решать на словах. Начиная от того, оставляет ли продавец мебель и заканчивая датой вселения покупателя и сроках окончательных выплат. Мой совет: максимально подробно прописывать все нюансы. Точно также этот вопрос встает при покупке дома или участка с еще не подведенными коммуникациями. Сегодня люди более настороженно относятся к обещаниям включить газ завтра и стараются, чтобы все гарантии застройщика были подкреплены в договоре в виде финансовых обеспечений и штрафных санкций».

 

Третья ошибка: незнание окружающей местности.

  Обязательно хорошо изучите местность вокруг вашего будущего дома. Оптимально - перед покупкой осмотреть коттедж и окружающую территорию как минимум два раза, в разное время суток. Когда покупатель обращается в авторитетную риелторскую компанию, то его предупреждают о нежелательном «соседстве», но нередко бывает, что люди приобретают дом с проходящими чуть ли не на участке линиями ЛЭП, расположенными неподалеку мусорными свалками и т.п.

Четвертая ошибка: знакомый юрист.

  Довольно часто клиент при покупке недвижимости пытается привлечь к процессу своего знакомого юриста, забывая о том, что каждый юрист имеет узкую спецификацию. Все это приводит к тому, что покупка дома растягивается во времени, а нередко и вообще срывается. «Непрофильные специалисты запрашивают документы, которые не являются обязательными для безопасного заключения сделки или вообще не имеют к ней никакого отношения, -  например, просят заключение о возможном обременении на участок, запрашивают предысторию участка, собирают дополнительные экспертные мнения и т.п. Дело в том, что задача привлеченного юриста отличается от задачи юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Первому надо продемонстрировать, что он работает, показать список проработанных документов, а второму – просто безопасно провести сделку. Очень важно, что люди стали задумываться о юридической чистоте сделки, тем не менее, каждая крупная риелторская компания делает первичную проверку документов. Если покупатель настаивает на более глубинном анализе документации, то он должен понимать, что ему нужен не просто юрист, а юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью».

И пятая ошибка: неверная оценка стоимости

объекта.

  Две коробки, выглядящие снаружи практически одинаково, внутри могут находиться на абсолютно разных стадиях готовности. Неискушенный покупатель не в состоянии оценить, какие работы проведены в доме и сколько они стоят. С одной стороны, разница между домами видна даже не специалисту, но оценить, насколько она велика, не профессионалы не могут. По себестоимости и качеству строительства схожие дома могут отличаться в цене друг от друга в 2-3 раза. Насколько утеплены стены, как проведена гидроизоляция фундамента, строил ли хозяин коттедж для себя или на продажу и т.п. Снаружи это не видно, но от этого зависит, как будет эксплуатироваться дом, будет ли в нем прохладно летом и тепло зимой. «Поэтому не стоит считать высокую цену явно завышенной, а низкую – объективной рыночной ценой. Стоит просто провести техническую проверку этих «похожих объектов» и лишь потом сделать свой выбор», - советуют эксперты.

Советы юриста:

 

  По оценкам экспертов, сегодня около 40% жителей городских квартир мечтают о покупке загородного дома для постоянного проживания или отдыха.  Однако покупка дома может быть сопряжена с рисками – ZAMKAD.RU узнал у юриста, с какими.

Как рассказал адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости, главные трудности сегодня связаны с тем, что строительная отрасль в основном отдана на откуп частникам. « Последствия мы встречаем на каждом шагу: незавершенное строительство, обманутые инвесторы и дольщики, разорившиеся застройщики — личные трагедии десятков, а то и сотен тысяч людей», — говорит Олег Сухов.

Эксперт сформировал семь главных советов покупателей загородной недвижимости, которые помогут сэкономить деньги и обезопасить себя.

1.    Проверка девелопера на профессионализм. Обратите внимание на наличие документов на строительство. Должен быть проект коттеджного поселка со всеми коммуникациями, подъездными дорогами, стоянками, водонапорными и газораспределительными станциями, электрическими подстанциями, водопроводами, газопроводами и канализацией. Второй не менее важный документ — согласованный и утвержденный проект дома.

Оформленный в соответствии с требованиями закона проект существенно снизит риски покупателя», - комментирует Олег Сухов

2.    Не покупайте жилье в многоэтажках, построенных на землях индивидуального жилого строительства. Начиная с 2008 года, когда спрос на коттеджные постройки немного упал, девелоперы стали искать новые пути получения прибылей за счет имеющихся у них земельных участков. По всему ближайшему Подмосковью вплотную к загородному жилью стали расти многоквартирные дома, прибыль от которых значительно выше, нежели от двух- трехэтажных коттеджей. В большинстве своем собственники последних не в силах противостоять застройщикам, т. к. доказательств наличия проекта именно коттеджной застройки территории им в момент заключения договора обычно не предоставляют.

3.    Проверьте документы на землю. По закону, при покупке загородной недвижимости, вы подписываете две сделки: договор на покупку земли (предварительный или основной) и договор на само здание (договор инвестированная, купли-продажи, подряда, долевого участия в строительстве и т. д.). Конечно, идеальный вариант — это когда земля принадлежит самому застройщику. Но, увы, такое встречается редко. Чаще всего земля принадлежит одному лицу, который заключает с инвестором (покупателем дома) договор купли-продажи участка, а строительство осуществляет другое лицо. Поэтому прежде, чем подписывать договор с застройщиком, необходимо выкупить земельный участок у его владельца. В противном случае вас ждут серьезные проблемы. Поэтому еще раз подчеркну: прежде чем заключать сделку с застройщиком, убедитесь, переведена ли земля в соответствующую категорию (или может быть переведена без особых проблем), имеет ли она обременения. Соберите все сопутствующие документы — от кадастровых, удостоверяющих право собственности владельца, до выписки из межевого дела Федеральной службы земельного кадастра, где указаны назначение земли, вид владения и размер участка. И только убедившись в «правовой чистоте» земли, оформляйте куплю-продажу.

4.    Приобретайте  жилье только в соответствии с Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».  Это часто будет требовать некоторых переплат, потому что такие проекты, как правило, дороже. Но, как говорят англичане, мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи.

5.    Соберите побольше информации о застройщике. Особенно это важно, если купить дом по ФЗ № 214 у вас не получается. Прежде всего у девелопера должны быть в порядке все разрешительные и правоустанавливающие документы: постановления местных органов власти о предоставлении права на строительство, инвестиционные контракты, проектная документация, заключения госэкспертиз, разрешения контролирующих органов и т. д. Также обратите внимание на то, сколько подобных проектов реализовал застройщик за последние 6–7 лет, изучите историю компании, посмотрите, насколько успешно она преодолела кризис середины «нулевых». Недурно будет проверить компанию на сайте Федеральной налоговой службы России http://egrul.nalog.ru/ и на сайте Арбитражного суда Российской Федерации в «картотеке арбитражных дел» http://ras.arbitr.ru/.

6.    Изучите договор с застройщиком. Контракт может иметь любое название (не в названии дело, в конце концов), поэтому в первую очередь обращайте внимание на его существенные условия. Объект строительства — им должен быть, собственно, сам коттедж. Все приложения к договору, в которых даются однозначные, не имеющие двоякого толкования характеристики здания, материалы, используемые для постройки и отделки, порядок закупки и качество строительного сырья, размеры, внутренняя отделка, виды коммуникаций, которые подводятся к дому, порядок охраны стройплощадки и т. д. Стоимость постройки. При этом в договоре должно быть указание на то, что цена не подлежит изменению. Иначе, как уже говорилось выше, застройщик с радостью возложит на покупателя издержки, возникшие по вине вороватых рабочих и менеджеров, а также собственную некомпетентность в сфере закупок строительных материалов. Сроки строительства и график работ. Они должны четкими и однозначными. В противном случае будет очень трудно взыскать штрафы и неустойки, а также отказаться от договора и потребовать возврата денег.

7.    Проверьте, кому вы платите деньги. Адвокат Олег Сухов советует убедиться, , что вы производите оплату надлежащему лицу. Фирм с одинаковыми (или почти одинаковыми) названиями великое множество, а потому всегда существует риск передачи средств не той компании. Такое, хоть и редко, но все-таки случается. Оплачивать коттедж надо только по безналичному расчету. Иначе есть вероятность того, что, получив наличные, застройщик не проведет их по бухгалтерии. В этом случае вы не сможете доказать в суде факт оплаты и в итоге окажетесь и без денег, и без коттеджа.

«Отмечу, что процесс покупки загородного дома имеет много подводных камней, поэтому, наверное, не стоит надеяться на русский авось и свою "компетентность", а пригласить опытного юриста (эксперта) по недвижимости и вместе с ним осуществить сделку, а потом контролировать ее исполнение. Так оно будет и спокойнее, и разумнее», — подводит итог адвокат Олег Сухов.

Не стоит забывать про участок:

 

Размеры участка

 

  Несоответствие фактических размеров участка и размеров по документам можно обнаружить и при продаже частного коттеджа, и при оформлении земли в коттеджном поселке. И причины могут быть абсолютно разными, а на руках документы с завышенными сотками. Обмерить весь участок рулеткой и совершить такой подвиг возможно, но и здесь будут ошибки. Учесть весь рельеф и изгибы участка без геодезических приборов весьма сложно. Но явные расхождения точно будут на лицо и можно смело задавать вопросы собственнику.

Если у Вас появились серьезные сомнения, а собственник утверждает, что межевание производилось по правилам - вызывайте кадастрового менеджера! Колышки могли переставить и после его отъезда. Если сюрприз обнаружен, а исправить или поправить возможности нет, значит повод начать разговор о снижении стоимости участки. Вот что реально может закончиться проблемами, если претензии начнете предъявлять соседям. Конфликты на старте освоения участка, это конфликт на всем его протяжении.

 

Соседи

 

  С одной стороны, что в этом важного? «Поставлю забор» и забыл про соседей! Ан нет! Так можно и всю жизнь в «родовом гнезде» испортить. Примите за правило, приехали на участок – познакомьтесь с ближайшими соседями. Так будет и к кому в гости сходить, и за домом присмотреть, когда всей семьей на праздники уезжать будете.

Отдельно познакомьтесь с председателем правления товарищества/партнерства и его активными членами. Почитайте форум жителей в интеренете. Именно с ними завтра вы будете обсуждать дороги, освещение, охрану, очистку от снега, постройку рядом с Вашим забором общего пункта сбора бытовых отходов.

Об отсутствие постоянных жителей в поселке, согласитесь, лучше знать заранее.

 

Проблемная геология участка

 

  Если наши предки строили исторически на идеальных с точки зрения проживания участках, то сейчас при нынешней стоимости за сотку садовые массивы, дачные участки и коттеджные поселки могут быть построены и на торфяниках, на болотах или глиняном грунте, на котором не каждый фундамент можно будет установить.

Провести геологические изыскания на стадии покупки дело не дешевое и вряд ли представляется возможным, поэтому вновь обращаемся к соседям и задаем вопросы. Конечно эти ответы будут не о Вашем участке, но это лучше, чем ничего. Спрашиваем о типах фундамента, глубины бурения скважин, состояния котлована для автономной канализации.

 

Коммуникации

 

  И это главный вопрос, который необходимо обсуждать и с соседями, и с собственниками. Если есть централизованное водоснабжение – отлично! Но если придется бурить скважину или пользоваться централизованным колодцем лучше узнать о ситуации заранее. Посмотреть вживую и неплохо бы сделать анализ проб воды из такой скважины. И если плохие пробы воды можно вылечить фильтрами, то отсутствие воды исправить сложнее.

Кстати, если у Ваших соседей есть скважина, значит ее кто-то бурил. Попробуйте связаться с компаниями, специализирующиеся на Вашем районе. Они как никто другой знают о местной воде и глубине ее пролегания все.

 

  Дополнительно, на что следует обратить внимание при покупке загородной недвижимости:

Если Вы решились купить готовый дом, а не строить его самостоятельно, имеет смысл рассматривать варианты весной или осенью. Сразу видно кто живет постоянно, каково состояние пролегающих дорог, как решен вопрос с отоплением. Конечно вопрос отопления, а точнее где вы теряете тепло лучше решать в мороз, вооружившись телевизором.

 

  Вывод: если Вы сами не являетесь риэлтором по загородной недвижимости, заключите договор с таковыми. Они проверят все документы на подлинность и отсутствие скрытых обременений, и возьмут ответственность в случае неправильного их оформления при совершении сделки купли - продажи.
  Если риэлтор или лица, действующие по доверенности, затягивают знакомство с собственником игнорируя Ваши просьбы, или всплывают каждый раз новые обстоятельства – уходите. Начинайте поиски заново. Подводные камни есть, а это риски – риски потерять все деньги.

Несколько советов по просмотрам, общению с риэлторами и хозяивами объектов недвижимости:

 

1. Покупатели приезжают на показы дома огромной толпой

Конечно, покупка «родового гнезда» - дело крайней важности, и в принятии окончательного решения участвуют, как правило, все члены семьи.

Но осмотр объекта - это не развлечение и не досуговое времяпрепровождение.

Большой толпой сложно понять подлинную атмосферу дома, его размеры, расположение, планировку.

Любая комната покажется маленькой и шумной, если в ней толпится 7-8 человек (два агента, собственник дома, и целая семья потенциальных покупателей).

Когда товарищи и родственники клиентов разбредаются по разным комнатам, собственнику и риэлтору невозможно контролировать безопасность имущества, да и объяснить каждому какие-то детали по домовладению, ответить на вопросы не представляется возможным.

   Совет: осматривайте все интересующие дома и участки максимум в составе 2-3 человек. В случае же, если какой-то объект серьезно заинтересует и вы задумаетесь о покупке, на повторный просмотр всегда можно привезти оставшихся, любимых и, безусловно, важных для принятия решения родственников.

 

2. Клиент работает параллельно с большим числом риэлторов

Такого покупателя можно понять: хочется обеспечить себе максимальный охват рынка и избежать ситуации, когда риэлтор показывает только "свои" объекты, где у него выгодная комиссия.

По факту же, обращение параллельно в 5-6 компаний выливается в то, что ни один агент серьезно с таким покупателем не работает.

Почему так происходит?

Слишком велик риск для риэлтора выполнить всю работу за других:

- показать хороший дом, а клиент потом купит через другого агента, который сэкономит на комиссии;

- предложить выгодный участок, а покупатель поедет смотреть с другим, забыв, кто и что ему предлагал;

- подробно рассказать и «продать» по разговору или переписке коттеджный поселок, а покупатель поедет напрямую к застройщику и купит без участия агента.

Очень часто  наблюдается ситуация, когда покупатели бегают по всему рынку, звонят параллельно всем агентам подряд, и, как правило, результатом такого поведения является приобретение «кривого» объекта без правильно оформленных документов или коммуникаций. Потом возвращаются через год-два с просьбой дооформить это "чудо" или продать.
   Совет: найдите себе одного, максимум двух хороших профессионалов, специализирующихся именно на вашем сегменте и направлении, и радуйтесь искренней заботе и знанию рынка такого человека. Хороший брокер - это подлинный проводник и ангел-хранитель в перенасыщенном мошенниками, пустыми обертками и необоснованными ценами рынке загородной недвижимости.

 

3. Клиенты слишком восторженно осматривают дом, проводят на показе по нескольку часов

Кто-то смотрит дома по 5 минут: подъехал, зашел и вышел. Таких покупателей мало: они, как правило, точно знают, что ищут, располагают практически неограниченным бюджетом и лимитированным временем.

В основном на показ одного объекта уходит в среднем 30-35 минут.

Бывают и исключения с противоположным градусом: покупатели по полтора-два часа ходят по дому, расспрашивают про каждый плинтус, расставляют свою мебель по углам, расселяют всех членов семьи по комнатам, восторгаются планировочными и отделочными решениями и посылают море комплиментов собственнику дома.

Конечно, когда хозяин видит такое отношение, переубедить его потом в том, что дом не так идеален, и есть все основания для торга, и вообще - «не  зазнаваться» - очень сложно.

    Совет: Быть сдержанными и, если дом ужасно понравился и является тем самым «домом мечты», делайте poker face и постарайтесь держать эмоции при себе.

Тогда Ваш агент, сможет обеспечить в дальнейших переговорах лучшие условия по сделке: хороший дисконт, рассрочку, лояльность продавца.

 

4. Покупатели торгуются прямо на показе

Такое поведение, как правило, прямое следствие предыдущего пункта, еще более осложняющее нахождение компромисса между пожеланиями покупателя и продавца.

НЕ НАДО торговаться на показе: в большинстве случаев «торг на месте» означает несерьезность намерений покупателей (ну кто за 10 минут принимает решение о покупке дома, не взвесив как следует окружение, материалы, расположение, да вообще не «переспав» с этой идеей?). Собственник, понимая это, никогда не даст хороших условий.

Более того, если намерения покупателя серьезны и с первого взгляда он нашел «дом мечты», продавец тем более не даст хороших условий: если дом идеален, его и так купят, со скидкой или без.

   Совет: оставьте торги на потом, проводя их через своего агента: опытный брокер прекрасно знает, когда и с какими словами позвонить продавцу, чтобы получить самые выгодные условия по покупке для своего клиента. НЕ ТОРГУЙТЕСЬ НА МЕСТЕ!

 

5. Покупатели ждут, когда цена на и так "демпинговый" объект упадет еще ниже

Конечно, каждому хочется купить как можно дешевле и выгодней. Иногда, при поиске по рынку находятся совершенно удивительные объекты недвижимости по цене на 20-30 процентов ниже среднерыночной.

Как правило, собственникам срочно нужны деньги, и они сразу скидывают цену до «пола». Многие покупатели, найдя такой дом, полностью устраивающий и редкий по соотношению цена-качество, после ряда переговоров с продавцом занимают выжидательную позицию - «Пусть еще упадет, куплю дешевле через пару месяцев. На рынке сейчас все равно ничего не продается и не покупается».

   Совет: не очень хорошая стратегия. Очень часто быват, когда клиенты, занимающие такую выжидательную позицию, теряют действительно интересные предложения: объект, продающийся существенно ниже рынка, дольше 1-2 месяцев не задержится в рекламе. Слушайте советы своего агента, если дом действительно понравится: желающих купить «выгодно и ниже рынка» - длинные-предлинные листы ожидания у каждого застройщика и риэлторского агентства. А объекты такие встречаются довольно редко. Если дом очень нравится и цена у него хороша - покупайте. Не ждите, когда его купит кто-то другой.

 

6. Перегружают сделку советами юристов, не специализирующихся в недвижимости

Наконец-то, дом найден, цена утверждена, строительная экспертиза ничего критичного не показала: настало время правового сопровождения сделки купли-продажи. Как правило, у любой серьезной компании, занимающейся продажей недвижимости, есть профессиональные практикующие юристы, проверяющие документы, формирующие контур сделки и помогающие агенту обеспечить чистоту перехода права собственности.

Несмотря на это, покупатели часто не доверяют агентствам недвижимости и приглашают в сделку «своего» юриста (как правило, штатного сотрудника компании, в которой работают или которой владеют покупатели). В большинстве случаев такой юрист имеет мало общего со сделками купли-продажи недвижимости, специализируясь совершенно на другой области права.

В результате весь процесс выглядит, как если пригласить стоматолога лечить почечную недостаточность: а что, он ведь тоже врач! Врач-то врач, но совсем по другой области. Такой юрист начинает перегружать сделку ненужными деталями, требовать совершенно необоснованные документы, искать риски и проблемы там, где их в принципе быть не может.

Как часто разваливаются действительно «чистые» и правильные сделки от того, что представитель покупателя некомпетентен именно в вопросах недвижимости и придумывает проблемы на ровном месте.

   Совет: если вы по какой-то причине склонны не доверять агентству недвижимости правовое сопровождение сделки, наймите профессионала из независимых юридических бюро, специализирующихся на сделках купли-продажи именно недвижимости. Как правило, такое сопровождение стоит 50-70 тыс. рублей, и оно будет намного эффективнее, нежели работа корпоративного юриста, специализирующегося на международном или уголовном праве.

 

7. Передают задаток без правильно оформленных документов

Если Вы работаете с проверенным риэлтором или с собственным юристом, то, скорее всего, эта ошибка вас не коснется. В противном случае, очень часто покупатели приезжают на переговоры с двумястами - пятьюстами тысячами рублей, а то и несколькими миллионами, и готовностью передать их продавцу «под расписку» в качестве задатка за объект недвижимости.

Задаток - это всегда правильная форма фиксации намерений сторон, уберегающая покупателя от того, что в процессе подготовки сделки найдется другой покупатель, который предложит больше, или у продавца поменяются планы, и в последний день он передумает продавать. Но задаток обязательно должен вноситься не просто под расписку, а при подписании - как минимум - соглашения о задатке, а лучше - предварительного договора, детально описывающего последующую процедуру сделки и ответственность обеих сторон.

   Совет: не передавайте задаток под расписку: в лучшем случае вы вернете его себе в полном объеме, потеряв возможность купить дом, если придет более щедрый покупатель. В худшем случае - придется искать «продавца» - мошенника по дальним заграницам.

8. Не заказывают выписку из ЕГРП перед регистрацией сделки

При продаже объекта недвижимости старое свидетельство у продавца не изымается, а остается у него на руках.

А с 1 марта 2015 года вместо оригинальных фирменных защищенных бланков свидетельств, Росреестр выдает обычные белые бумажки А4 с синей печатью. Подделать - в два счета.

Любой агент перед подписанием договора купли-продажи в обязательном порядке заказывает выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость о фактическом собственнике земельного участка и дома, отсутствии обременений и проч.

   Совет: если по какой-то причине этого не сделано - обязательно настаивайте на этом документе. Чем ближе к дате сделки заказана выписка, тем лучше.

P.S. Выписку заказать можно и по интернету.

9. Не делают подробной описи интерьера в доме

Если Вы покупаете дом или таунхаус с готовой внутренней отделкой и интерьером, в обязательном порядке нужно приложить к договору подробную опись имущества в доме в том состоянии, в котором дом будет передаваться покупателям после сделки.

Такая опись делается либо письменно, либо в виде подробной фотогалереи фактического состояния помещений. В противном случае, если не зафиксировано нигде, что именно этот шкаф и этот телевизор входят в стоимость и должны остаться в доме, после перехода права собственности покупатель рискует обнаружить свою новую недвижимость в буквальном смысле раздетой, вплоть до вывезенной сантехники, зеркал и встроенных шкафов.

   Совет: проговаривать подробно, что остается, а что продавец забирает из дома, нужно на самом старте, еще на этапе переговоров по цене. Потому что даже когда дом стоит два или три миллиона долларов, на финальных аккордах между сторонами начинаются зачастую прения по холодильникам и этажеркам.

СОВЕТЫ ЮРИСТА:

 

   В большинстве случаев строящиеся сегодня загородные дома как раз и называются коттеджами. Это отдельно стоящий, просторный, как правило в несколько этажей дом. Площадь коттеджей обычно бывает от 150 квадратных метров и может достигать и 1000 квадратных метров. Но в последние годы очень заметна тенденция покупателей к уходу от владения очень большими коттеджами. Средний, наиболее востребованный метраж коттеджей сегодня - от 180 до 350 квадратных метров. Это связано с пониманием того, что как правило метраж более 350 квадратных метров уже избыточен, даже для достаточно большой семьи. Так же все это пространство нужно отапливать, убирать и обслуживать, что конечно увеличивает стоимость коммунальный платежей, да и налогообложение в последние годы сильно увеличилось, и в прямую привязано к квадратным метрам и соткам. 

  Коттеджи бывают как кирпичные так и деревянные. Деревянные коттеджи так же называют - "эко-дом". Так же коттедж может быть построен из монолит - бетона, с применением технологии несъемной опалубки, из пеноблоков с отделанным по нескольким разным технологиям фасадом и по технологии каркасно - щитового строительства.

   К категории коттеджей так же относится такие виды недвижимости, как - резиденции, усадьбы и виллы. Они обладают всеми вышеописанными свойствами, и отличаются только размерами участков, размерами строений, расстоянием от населенных пунктов, наличием окружающей природы, наличием на территории канюшен и прочих дополнительных хозяйственных построек.

   Все эти виды недвижимости относятся к категории - "с возможностью круглогодичного проживания".

Коттедж

Дуплекс или Таунхаус

 

 За рубежом такой тип жилья как таунхаус или дуплекс известен и успешно используется очень давно. В нашей стране это довольно новый, и не всем еще известный и понятный для многих вид жилья. В массовом порядке строительство дуплексов и таунхаусов началось у нас примерно 8 - 10 лет назад, но не смотря на это, предложений на рынке недвижимости в данном сигменте не так уж и много. Схожими с таунхаусами и дуплексами по формату строительства являются - квадрохаус, твинхаус и лейнхаус. Так что же это за такой новый для нас формат жилья:

   Таунхаус - это 2х или 3х этажное строение в едином архитектурном стиле, имеющим от 3х до 12ти совмещенных секций для проживания. Площадь каждой секции составляет 150 - 280 квадратных метров. К каждой секции прилагается индивидуальный участк земли, как правило от 0.5 до 8 соток земли, отгороженных от соседей декоративным заборчиком или без такогого. У каждой секции имеется отдельный вход, на участке парковка на несколько машиномест или индивидуальный гараж в самом здании таунхауса.

   Дуплекс - это дом, разделенный на две секции, соответственно для проживания двух семей. С соседями соединяет одна единственная стена, и как правило по этой стене расположены санузлы, и лестницы на второй этаж. В каждой секци отдельный вход, и свой участок земли с парковкой и декоративным заборчиком, как и в таунхаусе. Площадь каждой секции варьируется от 120 до 350 квадратных метров. Участки от 1 до 8 соток. 

   Квадрохаус - это дом, спроэктированный на четыре семьи, но не в длинну, как таунхаус, а в виде правильного квадрата, таким образом, что четыре основные несущие стены распологаются крестом и пересекаются в центре, так что у каждой семьи получается отдельная, одна из четерех сторон дома. У каждой секции отдельный вход. Метраж помещений, количество соток участка, гаражи и парковочные места примерно такие же, как у дуплекса или таунхауса.

   Лейнхаус - это строение, максимально приблеженное по сути к таунхаусу. Отличие только в архитектурной форме - если все секции таунхауса выполнены в едином стиле, то у лейнхауса каждая из секций имеет индивидуальную архитектуру, но при этом они все сблокированы между собой и выстроены в ряд. Как правило лейнхаусы бывают 3х - 5ти секционные. Метраж помещений, количество соток и все остальное, такое же, как и у таунхауса.

   Твинхаус - это тот же дуплекс, со всеми характеристиками, архитектурными решениями и назначениями помещений, за исключением метража и количества соток - их больше. Метраж твинхауса в среднем от 350 до 700 квадратных метров. Количество соток может быть таким же, как и у дуплекса, но может быть и больше.

   У каждого из описаных в этом разделе видов недвижимости есть свои и плюсы и минусы - конечно добиться приватности и уединения как в отдельностоящем доме не получится, но при этом стоимость такого вида недвижимости в среднем на 25 - 45% ниже стоимости коттеджа. То есть в одном и том же месте можно приобрести недвижимость, проживать и пользоваться всеми радостями загородной жизни, значительно дешевле, по сравнению с покупкой коттеджа. Так же не стоит забывать о разнице стоимости коммунальных платежей и налогообложении.

   Эти виды недвижимости так же относятся к категории - " с возможностью круглогодичного проживания".

Дом

 

 Конечно, само по себе слово "дом", у всех ассоциируется непосредственно с жильем, и не обязательно именно с загородным - домом все привыкли называть то место, где мы живем, ночуем и проводим большую часть свободного времени, то есть это и квартира и любое другое жилище. Но мы рассмотрим термин "дом" непосредственно с точки зрения классификации загородной недвижимости. В последние годы термин "дом" применяется как правило либо к деревенским домам, либо к домам находящимся на территории поселков, поселков городского типа и многих городов нашей страны, так называемый - "частный сектор". И это совершенно не означает что это старая полуразвалившаяся лочуга без каких либо удобств. Это как правило и деревянные и кирпичные, либо из пеноблоков дома, часть из которых новые. В таких домах, которые находятся в "частном секторе", в большинстве случаев есть и газ и канализация, а их стоимость вполне может сравниться со стоимостью квартиры в этом населенном пункте, а как правило и привышать ее стоимость, так как у дома есть еще и участок земли. Ведь семья, проживающая в таком доме, живет и в городе, но при этом пользуется приватностью отдельностоящего строения. 

   Что же касается домов в деревне, то конечно не всегда это дома со всеми удобствами, и в отличном состоянии, но при этом стоимость покупки такого дома ЗНАЧИТЕЛЬНО ниже стоимости покупки коттеджа. И даже приведение такого дома в полный порядок выльется в значительно меньшие затраты, но при этом Вы так же сможете отдыхать и наслаждаться природой летом, а при желании и круглогодично использовать данное жилье. Так же не стоит забывать, что в деревнях назначение земли ИЖС, что позволит сделать прописку для тех, кому важен это вопрос.

Дача

 

   У многих из нас термин "дача" ассоциируется с " 6-ю сотками", копанием картошки, грядками с редиской, петрушкой и прочими сельскохозяйственными культурами, которые все выходные нужно пропалывать, поливать и вообще тратить кучу времени и сил для получения столь долгожданного урожая. Так действительно было раньше, когда в нашей стране было сложно купить самые обычные продукты питания, но в наше время с покупкой продуктов проблем нет, и многие используют дачи для приятного летнего отдыха за городом на природе, шашлыков, загара и просто уединения от городской суеты. Конечно дачи так же и продолжают использовать для выращивания овощей, фруктов и цветов, но это уже скорее по привычке, или ввиде хобби, нежели из реальных потребностей сегодняшнего дня, да и "свое с грядки всегда вкуснее"..... Ну и безусловно дача и как недвижимость и как отдых можно квалифицировать эконом - классом.

   Так что же такое дача и чем она отличается от частного дома: дачей называют такой вид недвижимости, который как раз находится за чертой города и предназначен для проживания в теплое время года. Зачастую дачный дом путают с загородным жилым домом. Внешне эти постройки почти ничем не отличаются, если рассматривать строение независимо от места расположения.

   Частный дом, как правило, располагается в границах населенного пункта. Дачные же участки находятся на землях, целевое назначение которых садоводство, или на рекреационных землях, то есть на землях, предназначенных для отдыха. В частном доме жители могут и обязаны быть прописаны. В домах дачного типа прописку осуществить достаточно сложно. В исключительных случаях, доказав администрации, что иного места жительства у человека нет, могут осуществить прописку на дачном участке.

   Другим отличием дачных домиков является то, что поскольку проживание в них предусмотрено только в летний период, они могут строиться из более облегченных материалов, без применения особых утеплителей или без проведения систем отопления. Также есть определенные ограничения по мощности электроэнергии и другим техническим условиям для дачных домов в сравнении с жилыми домами. Жилой дом потребляет энергоресурсов больше, чем дачный. Те же вопросы касаются водоснабжения, канализации, тепла и т.д.

Строительство

 

 Задумываясь о приобретении загородной недвижимости, невольно возникает вопрос - а что же выгоднее и лучше - выбрать готовое предложение или построиться самому? Давайте попробуем разобраться и в этом вопросе. Для начала нужно понять все нюансы, детали и тонкости каждой из сторон данного вопроса, что бы принять правильное решение, подходящее непосредственно именно Вам.

   Готовый дом: на первый взгляд все просто -  он уже стоит, его можно посмотреть и что называется "пощупать", не надо тратить время на строительство и есть понятная конечная стоимость предложения. Казалось бы плюсы неоспоримые, но есть нюансы, которые лучше понимать:

   1. в каждом уже готовом объекте недвидимости возможно присутствие так называемых "скрытых дефектов", и даже пригласив для проверки строительных экспертов, их не всегда возможно выявить, но при дальнейшей эксплуатации дома они могут проявить себя самым негативным образом.

   2. у каждого человека свой вкус и свое видение и ощущение пространства, так что найти дом по всем параметрам подходящий именно Вам и всем членам Вашей семьи, скорее всего не получится, что влечет за собой некий компромисс при покупке, а в дальнейшем пределку и перестройку под себя, а это и деньги и время, да и не все можно переделать в уже готовом доме.

   3. так же не стоит забывать, что покупка дома это не только дом, а еще и участок, на котором он расположен. И не редки случаи, когда место нравится, а дом нет, и наоборот, так что поиски могут занять очень много времени.

   4. особое внимание нужно обратить на проверку и оформление документов, ведь покупка загородной недвижимость как правило дело очень дорогостоящее, так что во избежании серьезных неприятностей в дальнейшем, лучше сразу обратьться к помощи провереных высококвалифицированных специалистов.

   Строительство: конечно значительно проще выбрать один участок земли в понравившемся месте, выбрать проект дома, нанять строительную организацию, и построить дом непосредственно под свои вкусы и запросы, но так ли это действительно просто...   

   1. в любом случае строительство дома процесс небыстрый, и это связано не только с строителями и скоростью строительства, а еще, и даже, пожалуй, в первую очередь с технологическими временными этапами строительста, не учитывая которые можно получить серьезные проблемы при дальнейшей эксплуатации, вплоть до разрушения конструкции. Так что по времени строительство в любом случае займет от нескольких месяцев до нескольких лет ( все будет зависить от размеров дома, конструкции, материалов использующихся при строительстве ну и конечно финансирования).

   2. тщательнейшим образом необходимо подойти к выбору как строительной организации, так и  архитектурного бюро. Последствия неправильного выбора очевидны и понятны.

   3. научится в сжатые сроки строительному ремеслу от и до вряд ли получится, по этому лучше нанять специальные проверяющие и контролирующие процесс строительства организации, такие как технадзор (контроль за соответствием строительных работ нормам) и авторский надзор (контроль за соответствием строительства проектной документации), и тогда Вы будете спокойны, что Вам привезли бетон нужной марки, нужную пленку для пароизоляции крыши и кирпич соответствующего качества.

   Ну и конечно надо понимать, что даже наняв высококлассных специалистов и все контролирующие организации, Вам скорее всего не получится полностью абстрагироваться от строительства, и хотя бы основные и важнейшие этапы строительства лучше знать, понимать и разбираться что бы контролировать процесс.

   Зная и понимая все эти нюансы при покупке дома или строительстве, Вы можете сами для себя сделать выбор, который будет максимально удобен именно для Вас в пользу того или иного действия при приобретении загородной недвижимости. Желаем удачи и комфортной жизни ЗАМКАДом!